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内蒙古快三分析:太突然!房貸利率重啟上調,這些城市極有可能跟進…

發布時間:2019-5-25 來源:濮陽房產網 點擊次數:625
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内蒙古快三跨省走势图 www.jarkq.icu 來源 | 買房參謀(maifangcanmou)

作者 | 參謀長


樓市的風向變得太快了!從近日多番風向看,樓市似乎又雙叒叕要變天。


在買房人最為關注的房貸利率問題上,幾天前,“房貸利率連降4月”的新聞標題還格外醒目。在“已無全國市場”的樓市中,房貸利率的下調卻是全國性的大趨勢,眼看著買房人已經迎來實實在在的利好……


一夜間,俯沖中的利率似乎突然一個急剎然后調頭轉向,重新升高?


上車的好機會就此泡湯,成為一夜幻夢?


先別慌,待筆者替大家仔細梳理一下整體走向,再行判斷后續趨勢。



 1



最近這五個月,房貸利率是怎么走的?

 

1.房貸利率持續降低,住房貸款總額依舊保持高增長


融360數據15日剛剛發布了2019年4月全國房貸利率數據,數據顯示,4月全國首套房貸款平均利率為5.48%,較上月下降8BP,首套平均利率連降5個月;二套房方面,2019年4月,全國二套房貸款平均利率為5.81%,較上月回落8BP。二套房貸款平均利率已連續下降半年,與半年前的6.07%相比,下降了26個BP。



與此同時,央行發布的2019年第一季度《中國貨幣執行報告》中的數據顯示,和房貸利率降低同步發生的,是國民住房貸款總額的高增長。


這兩個數據走勢,透露出的重要訊息有兩條:


第一,當下的金融政策和整體信貸環境還是寬松的,即使不說是在鼓勵買房,但利率下調確實是在減輕購房者的壓力。


第二,當前中國經濟增長最大的驅動力來源于居民消費。消費分為兩大部分,一是普通消費,二是住房消費,目前來看,住房消費仍占主導。央行在報告中也談到“當前經濟增長對房地產和基建投資依賴較高”。

 

2.這些城市房貸利率最低


我們說,利率下調是整體趨勢。在監測的35個城市中,有29個首套房利率都在下降。其中最低的是以下10個城市:


筆者想著重說以下幾點。


第一,廈門。


廈門房貸利率的降速很快,經歷了連續幾個月的下調,目前已經降至35個城市最低,平均利率與基準利率持平。


廈門這個城市很值得一提,作為上一輪周期里最為熱門的城市之一,廈門當前的市場狀況和其房價水平有一定的脫節。


第二,上海。


上海的房貸利率很穩,穩且低。之前一直都是35城最低,四月才被廈門超過。


上海的樓市,在這一輪調控里被按得很死,有人把上海稱作“最會調控房價的城市”。至少在當前來看,筆者深以為然。一個產業足夠發達的一線城市,逐步削弱房地產在經濟增長中的作用,是一個非常良性的趨勢。


第三,四座一線城市。


四座一線城市的房貸利率都很穩,且一直都在最低的十座城市之列。說明從調控的實際效果來看,一線城市還是表現得比較好的。因為只有當調控出現成效,利率上才有可能出現一定程度的松動。


筆者在此前的文章中也說過,2019年的房貸利率走勢,大概率是一個穩中有降的過程。現在利率突然調頭上漲的消息突然傳來,難道風向真的要變了?

 


 2



突然轉向!這些城市重啟利率上調!


盡管此前就有消息,江蘇南京、安徽蚌埠、廣西南寧等地均出現房貸利率上調的跡象,但上調多針對二套房,因此并沒有引起過多的關注。


真正點燃“利率走向要變”這根引線的,還是南京傳來的首套房利率重新調整至上浮15%的消息。此前,南京部分銀行的首套房利率最低已經達到上浮5%的水平。



從5%到15%,對買房人來說是多大影響呢?


筆者替南京人民算了一下,以房屋總價200萬元、貸款70%、30年還清計算,上調后南京人民要多支付15萬利息。


目前,上調還沒有正式執行。但是據消息人士透露,四大行已于昨日召開會議:首套房利率或將上浮到15%。該政策預計將于下周一(5月27日)正式公布。


筆者看來,這個消息并非空穴來風,周一即可見分曉。


還有哪些城市上調了房貸利率?


南寧。此前南寧的流房貸利率為首套利率上浮20%,二套上浮25%-30%。近期多家銀行上調二套房利率,其中某股份行在南寧的二套房利率從此前的25%上調至40%。


合肥。在目前首套房房貸利率主流上浮20%的基礎上,部分股份行上調至25%。部分銀行的放款速度也出現了下滑。



 3



風向真的要變?


結合近期房地產市場和信貸市場的多方動作來看,穩預期、控風險,確實已在進行時。這不僅僅體現在房貸方面,從金融政策看,近期銀保監會的管控力度強化,尤其是對各類違規資金進入樓市有各類查處。


但是這是打響房貸利率全面上調的第一槍嗎?


并非如此。


筆者的態度如下:


1.“第一槍”已經打響,哪些城市有可能打響第二槍?


答案很簡單:“過熱”的二三線城市。南寧,已經被住建部點名列入漲幅過快名單,那么加緊調控、上調利率是必然之舉。同在其列的蘇州、佛山、大連的買房人,應當做好利率上調的心理準備。


目前的房貸利率水平過低的城市也應當有上調預期,如近期下調過快的杭州、常州等,這些城市本身庫存并不高,一旦利率下調引發市場過熱,利率上調的可能性就很大。


對于房貸利率同樣處于低位的一線城市來說,筆者倒認為無需過度擔憂,盡管深圳出現了銀行停止放貸的現象,但多是由于額度用完所致。對于庫存壓力較大的城市如廈門等來說,也是一樣。


2.因城施策,房貸利率的“全國走勢”也將消失


其實,對于房貸利率走勢而言,總結起來也就是一句話:有壓力的持續放松,升溫過快的及時剎車。


在房地產市場,最后一個“全國性”的走勢也將消失。


利率,說到底就是一個既有效又十分靈活的市場調控政策。尤其是對于二三線城市來說,它們對利率變化的敏感度沒有一線城市那么高,所以二三線城市的房貸利率可能會更加“個性化”。


但總的來說,購房者、尤其是剛需不必過于緊張,利好剛需是調控政策的重要原則,即使是利率上調,也將是針對二套房的動作更多。


最后的最后,對于真正想買房的人來說,根據城市的不同情況,利率上浮5%-10%都已經是較理想的區間,不用過分猶豫。


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